یك مدرس حقوق ثبت اسناد در گفت وگوی تفصیلی با ام آی جی تی تشریح كرد؛
ناکارآمدی قوانین یکپارچه سازی اراضی برای کاهش مصرف آب کشاورزی
به گزارش ام آی جی تی، یک مدرس حقوق ثبت اسناد و املاک اظهار داشت: به جهت اینکه کشاورزان به یکپارچه سازی اراضی روی بیاورند و از تغییر کاربری املاک خود صرف نظر کنند، باید سیاست های تشویقی مؤثری از جانب دولت در نظر گرفته شود.
به گزارش ام آی جی تی به نقل از مهر، همچون چالش های بسیار مهم حوزه کشاورزی که علاوه بر کاهش شدید بازدهی تولید محصول به افزایش شدید مصرف آب در این عرصه منجر گردیده است، باید به خرد شدن اراضی در طول دهه های گذشته و هم نبود سیاست های مؤثر دولتی برای یکپارچه سازی اراضی کشاورزی اشاره نمود.
مطالعات و پژوهش های دانشگاهی فراوانی نشان میدهد که در صورت یکپارچه سازی اراضی در قسمت کشاورزی، نه تنها امکان کاهش مصرف آب تا ۵۰ درصد محقق می گردد که میتوان بازدهی تولیدات در قسمت کشاورزی را تا بیشتر از ۶۰ درصد افزایش داد.
البته این مساله مهم در دهه های گذشته همواره مورد تاکید دولت ها و نمایندگان مجلس شورای اسلامی قرار داشته است و بعنوان نمونه در سال ۱۳۸۵ نمایندگان مجلس «قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی» را در همین راستا به تصویب رساندند، اما بررسی ها نشان میدهد که در راه تحقق این مهم چالش های حقوقی و قانونی فراوانی وجود دارد.
این چالش های حقوقی و قانونی به قدری مهم و اثرگذار هستند که در صورت عدم ورود جدی دولت و مجلس نه تنها یکپارچه سازی اراضی همچون ۱۶ سال قبل به آرزوی دست نیافتنی، بلکه به خردتر شدن اراضی منجر شده و در آینده هم در صورت عدم اصلاح سیاست ها، شرایط را از آنچه که حالا وجود دارد، بدتر خواهدنمود.
"نصیر مشایخ"، حقوقدان و کارشناس رسمی امور ثبت اسناد و املاک کشور در ارتباط با نگاه قانون به اراضی کشاورزی و جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی به خبرنگار مهر اظهار داشت: در قوانین فراوانی همچون قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات و قانون حفظ و گسترش فضای سبز، خرد شدن اراضی دارای مساحت کمتر از نصاب، منع شده است و حتی در قانون حفظ کاربری زراعی و باغات این عمل دارای وصف کیفری است.
وی در توضیح قوانین موجود که بر حفظ یکپارچگی اراضی تاکید دارد، اضافه کرد: باتوجه به قوانین مذکور سیاست تقنینی آن است که کاربری اراضی کشاورزی و باغ ها به همان شیوه سابق باقی بماند و در این خصوص قانون گذار تلاش کرده است با اتخاذ روش هایی همچون عدم صدور مجوز برای افراز و تفکیک، ممنوعیت راه اندازی بنا و حتی ممنوعیت دیوار کشی به قصد افراز و جداسازی قطعات، از خرد شدن اراضی پیشگیری کند، اما در مقام عمل این روش ها موفق و راهگشا نبوده و کمکی به کاهش مصرف آب در قسمت کشاورزی نکرده است.
راهکار مؤثری که مالکین را تشویق کند که از تفکیک پرهیز کنند، عرضه نشده است
مشایخ در نقد قوانین موجود که بر جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی تاکید دارند، افزود: حقیقت اینست که تابحال راهکار مؤثری که مالکین را تشویق کند از تفکیک و افراز پرهیز کنند، عرضه نشده است، به صورت مثال در برخی از قوانین همچون قانون جلوگیری خرد شدن اراضی، برای تشویق به تجمیع زمینهای خرد، مشوق هایی پیشبینی شده، اما نکته آن است که این مشوق ها زمانی مؤثر است که مالکین انگیزه ای برای رعایت کاربری و انجام کشت و کار و کشاورزی در اراضی داشته باشند.
این کارشناس رسمی امور ثبت اسناد و املاک کشور در ادامه و در نقد سیاست های تشویقی دولت برای جلوگیری از خرد شدن اراضی اظهار داشت: به علل مختلف فنی و طبیعی اجتماعی اکنون انگیزه ای برای اشتغال مستمر در اراضی کشاورزی و باغی وجود ندارد تا سبب شود که مالکین با انگیزه بهره مندی از این مشوق ها اراضی خویش را تجمیع کرده یا دست کم تقسیم نکنند.
وی در همین باره توضیح داد: پر هزینه بودن تأسیسات کشاورزی و باغداری مکانیزه، پرهزینه بودن کشت و کار و نگهداری باغ ها، دیر رسیدن به نتیجه و وجود نداشتن بخش های خدماتی مکمل در عرضه محصولات، عدم امکان رقابت در بازار در مقابل محصولات وارداتی، گرانی زمین و وجود تقاضای زیاد برای اراضی موجود در روستاها به منظور راه اندازی باغ ویلا، افزایش قیمت اراضی و ناسازگاری وراث در نگهداری اراضی به سبب نیاز شخصی به شکلی اثرگذار می باشد که سیاست های تقنینی در رابطه با تشویق مالکین به حفظ کاربری و تقسیم نکردن اراضی به چشم نمی آید.
سیاست های سختگیرانه حفظ کاربری و جلوگیری از تقسیم قابل دفاع نیست
مشایخ همینطور در نقد برخورد قهری با اقداماتی که منجر به خرد شدن اراضی می شود، بیان کرد: سیاست های سختگیرانه تقنینی در مورد حفظ کاربری و جلوگیری از تقسیم، از منظر حقوقی قابل دفاع نیست، چون که در این قوانین توازن حق های طرفین و برابری و تناظر وجود ندارد.
وی در توضیح اشکالاتی که به قوانین موجود وارد است، اشاره کرد: در قوانین موجود، تغییر کاربری و تقسیم زمین ممنوع و یا محدود شده است و چنین موردی در واقع تحدید مالکیت و سلب حقوق مالکانه است. قانون گذار برای این اهداف بیشتر تلاش کرده است از قدرت قهریه مانند عدم صدور مجوزهای لازم و یا پیشبینی مجازات بهره گیری کند، این در حالیست که در قانون گذاری هر اندازه به قدرت تکیه شود، مردم برای اجرای آن به حداقلی از منطق نیازمندند، اما در مقابل ممنوعیت و سلب بخشی از حقوق مالکانه و محدود کردن «قاعده تسلیط» مالکان، راهی برای جبران پیشبینی نشده است.
مدرس حقوق ثبت اسناد و املاک در ادامه این ایراد توضیح داد: نتیجه قوانین قهری تابحال این شده است که مالکان کار خویش را می کنند، دولت و ناظران قانونی هم راه خویش را می روند. گواه این ادعا، تعداد بالای ویلاها در مناطق روستایی و قطعات مفروض شده ی اراضی است که درآن ها همه کار به جز کشاورزی به انجام می رسد.
وی در بیان ایراد دیگری که قوانین موجود وارد است، اضافه کرد: به باعث ماده ۱۴۷ قانون ثبت، از سال ۶۵ تا ۸۳ برای تغییر کاربری ها در اراضی کشاورزی سند شش دانگ صادر شد و هم مطابق با بخشنامه بند «ک تبصره یازده قانون بودجه ۱۴۰۰» مصوب هیأت دولت، مجوزی صادر شد تا ویلاهای احداثی در اراضی خاص داخل محدوده، سند دریافت کنند. مستند به این قوانین کسانی که در اراضی زراعت کرده اند مشمول این تسهیلات هم نشده اند.
مراجع قضایی هم با این سیاست ها چندان موافق نیستند
مشایخ در همین باره اضافه کرد: ایراد دیگر آن است که مراجع قضایی هم با این گونه سیاست ها چندان موافق نیستند و بیشتر قضات در پرونده های مرتبط به تغییر کاربری به انتقال مالکیت رای می دهند و مستند به این حقیقت ها باید گفت اصطلاح عرفی حقوقی مفروض الرعیه و به رسمیت شناختن «مالکیت مشاع، تصرف مفروض» بخشی از ابداعات قانونی و قضایی است که در تناقض کامل با سیاست های جلوگیری از خرد شدن اراضی قرار دارد.
این وکیل پایه یک دادگستری با طرح این حقیقت که وقتی این روزها زمین با ارزش ترین کالای سرمایه ای است و ممکنست کل دارایی یک فرد سهمی از یک زمین باشد که به همراه سایر وراث، به ارث برده است، افزود: پرسش مهمی که اینجا مطرح می شود اینست که وقتی مالک سرمایه ای برای کشاورزی ندارد و از سویی زمین یاد شده تنها اندوخته ی زندگی اوست، چطور میتوان او را از بهره برداری مطلوب از زمین تحت تملکش منع کرد و در مقابل این فرصتی که از او گرفته می شود، جایگزین مناسب جبران کننده هم برای وی در نظر نگرفت؟
مشایخ در ادامه اظهار داشت: ازاین رو آنچه که سبب خرد شدن اراضی می شود، نبود سیاست های مشوق و یا شدید نبودن سیاست های بازدارنده نمی باشد، بلکه مبحث چالش مالکیت است.
وی در توضیح این نکته اضافه کرد: مالکیت املاک، از منظر حقوقی بعد از جان و حیثیت مهم ترین مبحث قابل دفاع است و قوانین گوناگونی برای پشتیبانی از مالکیت مشروع در همه نظام های حقوقی تصویب شده است. درقانون اساسی ایران هم چه در دوران مشروطه و چه در دوران جمهوری اسلامی، صراحتاً مالکیت مشروع مورد حمایت بوده است.
آنچه که منجر به عدم بهره وری مفید از اراضی می شود، نفس تقسیم نیست
مشایخ با اشاره به این که خیلی از قوانین موجود به شکلی سبب سلب خیلی از حقوق مالکانه می شود، بیان کرد: آنچه که هم اکنون منجر به عدم بهره وری مفید از اراضی و هدر رفت انرژی می شود، نفس تقسیم نیست، بلکه انگیزه اصلی تقسیم است.
مدرس حقوق ثبت اسناد و املاک افزود: بررسی ها نشان میدهد زمینهای تقسیم شده کمتر مورد کشت و زرع قرار می گیرد و به طور عمده به منظور تغییر کاربری و راه اندازی بنا، تقسیم می شود که بدین جهت علاوه بر وراث، افرادی که دارای اراضی با مساحت های وسیع هم هستند، اراضی خویش را ولو غیر رسمی تقسیم می کنند و اصطلاحاً تبدیل به مفروض الرعیه می کنند.
وی با اشاره به چالش های این مساله در نظام حقوقی کشور اشاره کرد: در نظام حقوقی گذشته، البته روشی برای تجمیع اراضی پیشبینی شده بود، طبق قانون تشکیل شرکتهای سهامی اراضی مصوب ۱۳۵۲، مردم به تشکیل شرکت سهامی برای تجمیع اراضی تشویق شده بودند، اما باتوجه به رغبت و اشتغال اهالی روستاها به کشاورزی و باغداری این امر محقق نشد. هم اکنون هم چنین موردی بخاطر این که علت اصلی تفکیک اراضی روی گردانی مردم از کشاورزی و تمایل آنها به تغییر کاربری است، با شرایط موجود محقق نمی شود.
این حقوقدان و کارشناس امور ثبتی کشور در پاسخ به این پرسش که باتوجه به چالش های موجود و هم لزوم یکپارچه سازی اراضی با هدف افزایش راندمان و کاهش مصرف آب، چه راهکاری پیشنهاد می کنید، اظهار داشت: حقیقت اینست که در مقام نخست باید رغبتی برای کشاورزی ایجاد شود، تا کشاورزان به فکر تجمیع اراضی باشند؛ بنابراین با پذیرش این حقیقت تأسف برانگیز که به دلایل متفاوت کشاورزی در خیلی از نقاط کشور رونق چندانی ندارد، دو پیشنهاد قابل عرضه است.
وی در ارتباط با پیشنهاد نخست اظهار داشت: این امکان حقوقی وجود دارد که اراضی دارای کاربری زراعی و باغات را که عملاً در آنها کشت نمی شود و کاربری آنها به صورت غیر قانونی تغییر می کند یا تفکیک می شود را از مالکین گرفت و به جای آن اراضی موات داخل یاخارج از محدوده و یا در بافت روستا را بعنوان معوض به آنها تحویل داد، تا درصورتیکه تمایل به حفظ کاربری اراضی کشاورزی ندارند، اراضی دستخوش تغییر کاربری و تفکیک نشود.
مشایخ در ارتباط با راهکار دوم هم بیان کرد: راهکار دوم تشکیل شرکت مجتمع های کشاورزی مانند شرکت شهرک های صنعتی امروزی است که در خیلی از استان ها زیر نظر مراجع دولتی فعالیت می نمایند.
مدرس حقوق ثبت اسناد و املاک در توضیح راهکار دوم اظهار داشت: دولت باتوجه به بافت هر منطقه و استعدادهای موجود می تواند تأسیسات زیرساختی مانند امکانات مشترک آبرسانی، کشاورزی مکانیزه و خرید تضمینی محصول را می تواند ایجاد تا هزینه های کشاورزی کم شود به کشاورزی در اراضی یکپارچه تشویق شوند.
وی در قسمت پایانی سخنان خود هم اخطار دارد: در صورتیکه دولت به دنبال راهکارهای یاد شده نرود و سیاست های تشویقی مؤثری را در این زمینه اجرایی نکند، باتوجه به حقیقت هایی مانند پرهزینه بودن کشاورزی و باغداری، عدم توازن بازار و کم آبی و وجود متقاضیان اراضی روستاها برای راه اندازی باغ ویلا و به رسمیت شناختن مفهوم اراضی مفروض الرعیه توسط مراجع قضایی، تجمیع اراضی کشاورزی هیچ وقت محقق نخواهد شد.
منبع: ام آی جی تی
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب